Wettbewerbsverstoß: Immobilienanzeigen ohne Nennung des Energiebedarfs laut Energieausweis

Wettbewerbsverstoß: Immobilienanzeigen ohne Nennung des Energiebedarfs laut Energieausweis

Werbung für die Vermietung einer Gewerbefläche ohne Nennung des Energiebedarfs und des wesentlichen Energieträgers zum Heizen ist nach Auffassung des Landgerichts München wettbewerbswidrig.

Das Landgericht München hatte in dem Fall (LG München, Urteil v. 16.11.2015, AZ: 4 HK O 6347/15) über die Rechtmäßigkeit einer einstweilige Verfügung zu entscheiden, mit der die Antragstellerin von der Antragsgegnerin die Unterlassung des Veröffentlichens von Immobilienanzeigen forderte, in denen nicht der übliche Energiebedarf laut Energieausweis ausgewiesen war und in denen nicht die Energieträger zum Beheizen des Gebäudes genannt wurde.

Da beide Parteien auf dem gleichen Markt tätig sind und gleichartige Dienstleistungen, nämlich die Vermittlung von gewerblichen Mieträumen anbieten, stehen sie in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis. Durch das konkrete Wettbewerbsverhältnis im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 UWG iVm. § 8 Abs. 3 Nr. 1 UWG war die Antragstellerein dazu berechtigt, gegen ihre Mitbewerberin wettbewerbsrechtlich vorzugehen.

Verstoß gegen § 16 a EnEV

Den Verstoß stützte die Antragstellerin auf § 16a EnEV (Energieeinsparverordnung) .

Verordnungen auf EU-Ebene haben in den Mitgliedstaaten der EU unmittelbare Wirkung, d.h. sie müssen nicht erst in nationales Recht umgesetzt werden wie Richtlinien. Das bedeutet, dass neben den nationalen Gesetzen auch in europäische Gesetzestexte geschaut werden sollte, da diese unmittelbar wie nationales Recht wirken können.

§ 16a EnEV sieht vor, dass wenn eine Immobilie zum Verkauf aufgegeben wird und zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vorliegt, in der Immobilienanzeige gewisse Pflichtangaben enthalten sein müssen, wie etwa die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis), den im Energieausweis genannten Wert des Energiebedarfs oder die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes.

Das Landgericht München stellte fest, dass sich diese Norm an den Verkäufer der Immobilie richtet und nicht an den Eigentümer der Immobilie. Dadurch müssen Immobilienverkäufer, wenn sie die Energieinformationen noch nicht haben, dringend besorgen, denn als Verkäufer sind sie verantwortlich für den Inhalt der Immobilienanzeige.

§ 16a EnEV stellt eine Marktverhaltensregel dar, die dazu da ist, das Verhalten am Markt fair zu gestalten. Verbraucher sollen zu ihrer Kau- oder Mietentscheidung alle nötigen Informationen, wie auch umweltrelevante Faktoren erhalten.

Das Gericht folgte der Auffassung der Antragstellerin, dass fehlenden Angaben iSd. § 16 a EnEV eine Verletzung der Informationspflicht darstellt, die zu einer Fehlvorstellung der Verbraucher führen kann und somit eine spürbare Wettbewerbsbeeinträchtigung hervorrufen.

Wettbewerbszentrale geht gegen falsche Postleitzahl – Angaben bei Immobilienanzeigen vor

Wettbewerbszentrale geht gegen falsche Postleitzahl – Angaben bei Immobilienanzeigen vor

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück unter mehreren Postleitzahlen in einem Suchportal aufgibt, riskiert teure Abmahnungen der Wettbewerbszentrale. Das Inserieren mit einer falschen Postleitzahl stellt eine Irreführung der Verbraucher über den tatsächlichen Standort der Immobilie dar.

Die Wettbewerbszentrale geht verstärkt gegen Immobilienmakler und Immobilienanbieter vor, die durch falsche Angaben Verbraucher in die Irre führen. Dazu zählt auch die Angabe von mehreren Postleitzahlen, damit mehr Nutzer die Anzeige finden können oder die Lageangabe „Berlin“, obwohl sich die Immobilie in Brandenburg befindet. Gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 2 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb) ist die Wettbewerbszentrale befugt, gegen wettbewerbswidrig handelnde Marktteilnehmer vorzugehen.

Eine Immobilie, die sich in Berlin – Friedrichshain befindet, darf nicht gleichzeitig über eine Postleitzahl von Berlin – Neukölln, Berlin – Kreuzberg oder Berlin – Prenzlauer Berg angeboten werden. Diese Vorgehensweise von Immobilienmaklern stellt eine Manipulation der Suchergebnisse dar und verschafft dem Inserator einen Vorteil gegenüber anderen Mitbewerbern, die sich wettbewerbskonform verhalten. Gleichzeitig werden Verbraucher über die tatsächliche Lage getäuscht.

Nach Auffassung des Landgerichts Berlin (Urteil v. 04.08.2015, AZ: 15 O 56/15) stellt die Lage einer Immobilie ein wesentliches Kriterium für die Kauf- oder Mietentscheidung dar. Gerade der Ortsteil, in dem sich die Immobilie befinde, ist von besonderer Bedeutung, da sich Ortsteile insbesondere durch ihre Attraktivität, Mietpreise, das Flair und die Bevölkerungszusammensetzung voneinander unterscheiden.

Wer von der Wettbewerbszentrale abgemahnt wird, wird zur Abgabe einer Unterlassungserklärung aufgefordert, die bei Verstoß gegen die Erklärung eine Vertragsstrafe enthält. Diese Abmahnung sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden, da die Wettbewerbszentrale andernfalls gerichtlich gegen den Abgemahnten vorgehen kann. Wichtig ist: Fristen einhalten! Allerdings sollte auch nicht vorschnell alles, was von einem gefordert wird, unterzeichnen, sondern der Sachverhalt eingehend geprüft und die Unterlassungserklärung gegebenenfalls modifiziert abgegeben werden. Neben dem Unterlassungsanspruch werden meist auch Zahlungsansprüche, sog. Aufwendungsersatz geltend gemacht. Dieser ist jedoch noch moderat im Vergleich zu den Kosten, die anfallen, wenn ein Rechtsanwalt den Abmahnenden vertritt.

Fazit:

Gibt ein Immobilienmakler oder Verkäufer von Immobilien bei der Aufgabe der Anzeige mehrere Postleitzahlen als Suchparameter ein, damit die Anzeige von mehr Nutzern gefunden werden kann, stellt dies eine wettbewerbswidrige Handlung dar, die den Wettbewerb verzerrt und Verbraucher täuscht. Daher sind Abmahnungen der Wettbewerbszentrale meist gerechtfertigt, jedoch sollte man insbesondere die Unterlassungserklärung und die Höhe der geforderten Kosten anwaltlich prüfen lassen.